Особенности оценки земельных участков реферат

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Рыночная стоимость определяется, в частности, в следующих случаях: при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров наблюдательного совета общества; при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека; при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства; и других случаях ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика ; При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Определение недвижимого имущества и рыночной стоимости. Правовые основы оценочной деятельности и принципы оценки объектов недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка. Цели, этапы и результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли, методом сравнения продаж, методом капитализации земельной ренты.

Особенности оценки земельных участков реферат

Особенности оценки земельных участков реферат by arexspatPosted on 25. Для физических лиц оценка земельных участков нужна для нахождения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и так далее.

Таблица 5 Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта Продолжение таблицы 5 1 Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

Различия в величине рыночной и инвестиционной стоимостей. Сельских населенных пунктов —в том числе с численностью постоянного населения свыше человек. Через территорию Вологодской области проходят транспортные магистрали, соединяющие Центральную Россию с северными и восточными районами, благодаря чему, область располагает удобными выходами к рецензия рассказ поздний час российским рынкам.

Транспортная сеть включает в себя мощные железнодорожные узлы в Вологде и Череповце, достаточно разветвленную реферат сеть, аэропорты. По территории области проходит Волго-Балтийский канал, что позволяет в течение шести месяцев навигации отправлять грузы в порты Балтийского, Белого, Каспийского, Черного и Средиземного морей.

Положительные тенденции наметились в строительном производстве. Основное строительство велось в городах и поселках городского типа, в сельской местности построена четверть жилья. Наряду с жилищным строительством в области введены в строй объекты соцкультбыта, трассы инженерных коммуникаций, построены новые дороги, мосты. На территории области зарегистрировано коммерческих организаций с иностранными инвестициями.

Накопленный иностранный капитал в экономике области составил 69,9 млн. В целом, ситуация в Вологодской области оценивается как стабильная, основания для построения пессимистических прогнозов отсутствуют. Оценивается земельный участок общей площадью 92 м2, в том числе земельные участки кв.

Земельный участок используется для размещения производственной базы, застроен зданиями и сооружениями, огорожен. На участок подведены следующие инженерные сети: энергоснабжение, реферат и горячее водоснабжение от скважиныгазоснабжение, бытовая и производственная канализация, теплоснабжение котельная на участке. Сеть холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, бытовой и производственной канализации, теплоснабжения находится на расстоянии порядка 2 км в. Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей оценки участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.

Местоположение оцениваемого Объекта: Вологодская обл. Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г. Вологда — административный центр Вологодской области. Ближайшая транспортная магистраль — автодорога федерального значения Вологда — Новая Ладога. Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт.

Подъезд к Объекту от г. Вологда по автодороге Вологда — Новая Ладога 20 км участок дороги между основными городами области: Вологдой и Череповцомдалее поворот на. Погорелово и 2,5 км асфальтированной дороги.

Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г. Вологда на расстоянии 25 км от Объекта. Реферат соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж. Для этого нами подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к имущественному комплексу, реферат на оцениваемом земельном участке.

Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса объекта представлены ниже см. Далее рассчитана стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки — единовременный платеж.

Поправка не требуется. Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды.

В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в марте года. Дата оценки — 1 апреля года. Поправка на дату продажи не требуется. Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности.

Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена реферат влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами земельных участков.

Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и реферат зданий различного целевого назначения административного, производственного, складского. Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка — или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса.

Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость особенности в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка.

Поэтому, Оценщик применил поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий.

Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе рынка вполне достоверный. Обоснование расчета представлено далее по тексту. Основная идея такого подхода — следующая: независимо от площади земельного участка, если застроена только малая его часть, а большая часть не используется, то и полезность такого земельного участка будет заметно меньше, чем участка с большей плотностью застройки, где используется вся или почти вся его площадь. Надо также отметить, что производственные объекты помимо зданий как правило, одноэтажныхпроездов и парковочных площадок для автотранспорта, должны включать открытые склады, стоянки для большегрузных автомобилей, места для разгрузки и т.

Расчет поправки на невостребованную площадь земельного участка выполнен в табличной форме см. Все дальнейшие расчеты производятся в предположении, что плотность застройки сравниваемых объектов соответствует эталонной, а на завершающем этапе расчетов к скорректированным стоимостям аналогов прибавляется рассчитанная выше стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого имущественного комплекса.

Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок АЗС.

Локальные АЗС на промобъектах предназначены для собственных нужд предприятия, особенности оценки земельных участков реферат. Все они строились до х годов, в те времена, когда были возможны ситуации с перебоями в снабжении топливом, расстояния между АЗС в городах были довольно велики и насущным являлся вопрос холостого пробега автотранспорта для дозаправки и т. На сегодняшний день, когда сети сбыта нефтепродуктов являются достаточно разветвленными, единственным стимулом для организации локальной АЗС на предприятии является экономия на стоимости топлива на разности между отпускными оптовыми ценами нефтебаз и розничными ценами на АЗС.

Но стоимость строительства АЗС достаточно велика и его окупаемость, учитывая потенциально низкую проходимость локальной АЗС, скорее всего не наступит в обозримом будущем. Арендная плата отображает размер земельной ренты Земельная рента -- это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых их запасы строго ограничено.

Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты. Использование доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и направлений, а также применения таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации Коэффициент капитализации - это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации.

Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени. В рамках доходного подхода для оценки применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. В третьем разделе работы проанализируем каждый из методов.

Затратный подход представляет рыночную стоимость именно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за минусом их износа. При этом модель нахождения стоимости земельного участка базируется на принципе остатка. При отводе земель под застройку, наряду с оценкой плодородного слоя, важнейшее значение имеют такие факторы, как капитальные и эксплуатационные затраты: месторасположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, прочим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и.

При оценке плодородного слоя, расположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; социальные факторы ценности земли социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие ; санитарно-гигиенические параметры территорий загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и.

Затратный подход считается единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка особенности оценки земельных участков реферат случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные сведения о произведенных сделках с подобными участками без улучшений. Составляющие затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка для земли, методе выделения.

Методы оценки стоимости земельных участков Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеописанных подходов проводится следующими методами. Главные составляющие: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные особенности оценки земельных участков реферат условия зонирования; наилучшее и наиболее действенное применение.

Подобное соотношение наиболее справедливо для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее результативное использование земли. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Данный метод применяется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость низок и довольно легко находится.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов: Этап 1.

Установление важнейших вопросов оценки. На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки: - цель оценки; - стандарты оценки, согласно которым находится стоимость; - правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок. При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: - категория земель, в границах которых расположен земельный участок.

Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие; - разрешенное использование земельного участка; - форма собственности; - кадастровый номер; - сервитут Сервитут - это ограниченное право пользования чужим земельным участком. Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные. Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, особенности оценки земельных участков реферат на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения. Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту.

Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного.

При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным: - юридическое описание провода воздушных электропередач реферат регистрационные данные; - физические характеристики земельного участка; -описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры; - характеристика местоположения и прилегающей территории; - анализ экономических факторов; - особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации: - Непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, то есть нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т. Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков

Реферат. По предмету «Основы оценочной деятельности». на тему: Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые. -выбор методов и оценка стоимости земельного участка; состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности.

Необходимость оценки стоимости земельного участка и ее особенности 1. Подходы к оценке 2. Основные факты и выводы 2. Задание на оценку 2. Описание процесса оценки объекта оценки 2. Анализ внешней среды 2. Определение рыночной стоимости объекта оценки 2. Земля, как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Всё, что нужно человеку для выживания, он получает, в конечном счете от земли: пищу, кров, среду обитания и др. Далее он поднимается на более высокий уровень потребностей — психологических и социальных. Обладание землёй психологически привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формирование и укреплении среднего и элитарных социальных слоев общества. После удовлетворения потребностей четырёх уровней, земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. Задачи курсовой работы: 1.

Особенности оценки земельных участков реферат by arexspatPosted on 25.

Особенности оценки земельных участков в крупных городах реферат Стиль - характерные черты и свойства особенности выразительных средств, словно шел признаваться в любви. Зию будто кинули в кипяток.

Курсовая Оценка земли сравнительным подходом

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Особенности оценки земельных участков реферат Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах предложениях аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных. Методы оценки земельных участков курсовая Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Реферат: «Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки»

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки: Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования. В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки — единовременный платеж. Поправка не требуется. Поправка на уторгование. Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Поправка на дату продажи. Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в марте 2004 года.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок.

Оценка рыночной стоимости земельных участков реферат 05. Порядок предоставления и формирования земельного участка. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности; индексируемой арендной платой, когда арендный договор предусматривает периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен; процентной ставкой от выручки арендатора, когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: наилучшего и наиболее эффективного использования; сравнения продаж; распределения; выделения; разбивки на участки; техники остатка для земли; капитализации земельной ренты.

Особенности оценки земельных участков

.

Особенности оценки земельного участка на примере земельного участка промышленного назначения

.

Оценка рыночной стоимости земельных участков реферат

.

КУРСОВАЯ РАБОТА ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

.

Особенности оценки земельных участков в крупных городах реферат

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 1. Введение в оценку земельных участков
Похожие публикации